杏彩体育2014年10月20日，好望角咨询举办媒体沙龙，讨论海外出国、留学与全球资产配置等相关话题。好望角咨询总经理Pedro Teixeira出席沙龙并作相关演讲。会后，Jenny女士还接受了媒体专访，对海外置业风险进行了深度分析。

　　对于宜信创办好望角投资公司，Jenny表示，首先有投资界的公司进入，用投资的眼光切实保障了中国人的利益，投资人对风险的看待为整个行业带来了清新的空气。

　　谈到其他第三方理财公司所做的相似的移民附加服务，Jenny表示，我们现在还没有到互相竞争的时候，希望我们共同努力，把投资的理念带到移民行业来，把客户的利益真正做到最大化，做一些长线的东西，而不是短线的一个中介服务。

　　在被问到海外房地产如此热门的原因时，Jenny表示，一是大家有海外留学的需求，海外生活的需求，需要在海外涉及一些房产的投资为自己的生活解决一些问题；二是在欧洲出现了买房移民的方式后，大家原来就对房地产公司有兴趣，现在变得更有兴趣；三是价格上的比较，去房展会可以看到很多100万就可以买下的房子，而且还是别墅。对于相当一部分人群来说，即使房子有问题他们也能够承担这100万元的风险，他们觉得，“再怎么样房子不会像股票吧，一分钱也拿不回来吧”，至少是一个实际的投资。

　　Jenny提醒，海外置业除了注意税的问题之外，还要注意一些维护费用，有些非常细，比如很多社区都要收物业费，物业还提出了一些要求，比如说草坪，这个房子不能扔在那儿没人住，因为没人住就没人割草，杂草丛生影响整个小区的环境，这些可能是有些投资人是没有考虑的。

　　同时，也有很多投资人没有考虑到后期房产的售卖和变现问题。 举例说，美国金融危机的时候，一些基金公司抄底了一些房产，当然现在已经升值了不少，但任何投资都有一个流动性问题，基金公司的资金也有到期的时候，这时候他们把大批量的房子拿出去变现，他们就需要找到一个退出机制。然而，房地产投资属于私募投资的一部分，它的特点是不规则，不太经得起大批量的买卖杏彩体育，不是股票，但现在他们找到了一个很好的市场，就是中国市场杏彩体育。大批量的房子卖给了中国人，甚至一个社区一个社区地卖，通常还保三年的收益，但三年后怎么办，中国投资者想要变现就难了，因为都是同质化的房子，大家一块卖，卖给谁去？其实就是说房地产基金把它的问题，转嫁给了同质性的中国投资人，所以大家在很多时候要非常小心的一个地方。

　　此外，还有一个需要注意的地方，在美国及欧洲都出现了一个国际价与当地价相差很大的情况，部分原因是许多中介公司（过分看重抽成），在一些欧洲的项目上加了价，导致许多人买的房子是有水分。

　　一是，我们愿意出于第三方的评估报告，证明我们给大家推选的房子是市场价；另外，Jenny表示，我们跟Excellium Capital合作有一个很好的地方，他们把各地区的平均房价，政府的一些公开的估价做成了一个专业的数据库，所以才不容易上当，买到国际价。其实，很多发达国家都有这样的数据库，美国更专业，例如zillow网站上，把地址打进去搜索出来，每一个房子历史上成交过几次、周围学区怎么样、人文景观怎么样、周围居民平均收入如何、房子最近的涨幅怎样等等都能看到相应的数据。

　　二是，我们提出了包回购的两种机制：一种是100%价格包回购，在签约买房时同时与我们的合作伙伴签订另外一个合同，五年到第六年之间，我们愿意用百分之百的价格把这个房子买回来，到时候买家必须买，卖家必须卖。一种是80%价格包回购：有些人怕买到国际价，5年后会亏本，想找一个人托底，但如果房子涨了，我又想自己拿到市场上卖，这样我们提供了80%包回报的机制，5年后房子如果跌了，我们会以80%价格买回来，如果涨了你可以自己拿去卖。

　　其实投资人大部分是有移民需求的人，所以对他们来说降低风险是关键，有多大回报是其次的，所以我们可以设计这些方案，满足他们的自主选择需求和低风险需求。另外，对于由于产权不清等原因造成移民不成功的，我们也一律退款，以此来保障投资人的利益。

　　首先EB-5投资你不要去想回报，回报都不高，首先你要的最大回报就是一张绿卡，所以做什么就得稳，咱们选择EB-5投资项目开始的话，首先得稳，要低风险。那么怎么选择低风险的项目呢？

　　首先是看人，项目管理团队的人一要品格好，二要有相关成功经验；然后是选对行业，这个行业不受经济周期影响的话最好，这样能保证就业创造的稳定性以及项目的运营可持续性，而学校项目就是不受经济周期影响的，这是与酒店、地产类项目的区别；最后是看现金流（Cash-flow）是否可预测，学校的现金流可预见性非常大。学校只要开始先建起来，它的钱是先收的，尤其是特许学校，是私营的学校政府出钱来经营，有点像咱们国家的民办公助，只要招到学生，政府就不能赖账，所以稳定性上、可预见性上就有了。

　　有。 比如做公司调查时，美国有一些报告，是专门去帮你检查公司的，查一些公司信用体系的，包括公司主要负责人信用情况、公司的信用情况、公司的付款等各方面情况。另外，还有一些政府的材料，对于项目方提供的材料，比如土地许可证或者特许学校许可证等，我们都会去州政府的数据库里面去核实。而且，我们在美国也有联络员，我们出钱让他们去调查或摸底。

　　事实上，在挑选项目的时候，我们就比较喜欢市场上公开度做的比较好的项目，假如有上市公司的项目。一般EB-5项目中上市公司作为借款方的不多，小的公司比较多。

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