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　　近年来，海外房产市场越来越受到中国购房者的关注，海外置业也成为当下的一个热门话题，针对这个话题，我们有幸对中融人寿保险股份有限公司监事会主席、中国房地产经纪人联盟第四任轮值主席陈顺先生做了一个专访。

　　【采访主题】近年来，海外房产市场越来越受到中国购房者的关注，海外置业也成为当下的一个热门话题，房天下海外房产将于3月28日举办“2015年海外房产高峰论坛暨《2014中国人海外房产白皮书》新闻发布会，与业界共同探讨这个当前中国海外房产的的形势。针对这个话题，我们有幸对中融人寿保险股份有限公司监事会主席、中国房地产经理人联盟第四任轮值主席陈顺先生做了一个专访。

　　【房天下海外房产】大家好，我们今天访谈的嘉宾是中融人寿保险股份有限公司监事会主席，同时也是中国房地产近经理人联盟第四任轮值主席陈顺先生。陈总杏彩体育，您好，欢迎您做客房天下。

　　【房天下海外房产】我们今天讨论的是当前的热门话题---中国个人海外房产。现在很多企业、机构和个人把目光投向了海外市场，您在这方面做过很多研究，也很了解当前的形势，在您看来，目前海外房产形势如何？

　　【陈顺】我与房天下是多年的好朋友，很高兴能参与今天的话题交流。我们看到过去每年都有四季房展会，开始主要是北京的一些项目，后来向周围扩展，之后又增加外地海边的一些项目，再后来逐渐又有了海外房产。海外房产越来越受到人们的关注，似乎越来越风风火火，而且各家有各家的招数，来吸引大家的关注。两会刚刚结束，克强总理记者招待会上个问题就是关于房产的。

　　是平的，我们看到，现在很多外国人到中国来买房，也有很多中国人去境外买房。关于国人去海外，主要分两种，一个是主动，就是国外的房产项目通过各种推介会卖到买到中国来，也有中国开发商走出去，出口转内销，把房子销售到国内，这些项目得到人们广泛的关注。二是被动，两会前比较热门的一个话题是柴静的雾霾调查，现在雾霾的问题很严重，很多人想在空气好的地方买房。另外，当前由于政府的宏观调控和地方限购，股市又有周期性，很多人都把目光投向海外的房子，而现在的年轻人思想都比较开放不受束缚，所以海外房产的前景还是很广阔的。

　　【房天下海外房产】您刚才提到现在很多人由于雾霾等环境原因被动，还有年轻人放开心态，另外还有一个诱因，，这也是很大的一个因素，为什么国人开始青睐海外房产？

　　【陈顺】很多人在海外是和移民挂钩的，尤其是欧洲过去一些受经济危机影响严重的国家，像西班牙、葡萄牙等，都推出购房移民项目。而在一些大都市比如伦敦、东京等，买房是不能移民的，仍然有很多人愿意去这些地方买房，就是因为看到了这些城市发展的动力。加上汇率变动，人民币对欧元、英镑、日元，去国外消费是合适的，人们就会愿意出去。如果一个城市的房价在提升，有发展，同时汇率对境外人士买房合适的时候，双驱动都会加大人们的欲望。

　　此外，境外有很大的传导性，你在国外买房之后，朋友、家人、战友等也会咨询，国外房子、比例低、贷款容易、没有其他方面的限制，也会引起他们的兴趣。还有一点，中国人习惯买房子，除了住宅，商铺、商业、与房子有关的不动产都是人们的对象。所以，多方面因素促使人们把目光转向海外房产。

　　【房天下海外房产】海外房产的主体也主要是个人，而近几年中国的房企也开始“出海”，那么，它们“出海”能给国内购房者带来哪些好处呢？应该注意哪些问题？

　　【陈顺】可以看到，近些年，很多房企都加码“出海”，碧桂园进军马来西亚，万通在台湾开发项目，在美国写字楼，万达落地伦敦，甚至有企业去柬埔寨。据了解，这些房企去国外是能够盈利的，而且有一个统一的方向，就是没有暴利，有合理的比例。它们去国外开发房产，过程透明，手续较简单，可以避免流程之外的一些东西。它们在国外开发的房子出口转内销，卖到国内来，可以维系原来的客户传播渠道。国外房产的一个特点就是各地发售价格一样，所以不管去哪个城市，哪个时间去买房，不会怕错过价格，购房者会更放心。

　　不过中国房企走出去，还要做很多功课。是人才，要找到适合在国外发展的管理人才，通语音，熟悉操作流程，对房地产认识全面，了解海外办事习惯；第二，对国际形势、财经汇率、当地政策、政治形势要有敏感度；第三，要放弃在国内建房的一些思维，把当地人的生活习惯考虑进去。

　　【房天下海外房产】刚才您提到房企走出去要做功课，而个人购房者去海外买房也会考虑很多方面，那他们担心的问题是什么？容易忽略的问题是什么？

　　【陈顺】从担心的问题来说，我觉得购房者首先要了解自己买房的目的，是自住？还是？如果是，中介机构或开发商把房子卖出去之后，征收的税费、房产税、租房收入的如何征税、有无起征点，有的国家还会对房屋空置收费，买房后会带来很多很繁琐的东西，这些都是购房者可能会忽略的问题。开发商和中介为了把房子卖出去，对这些问题都一带而过，其实很多事情还是很复杂的，比如开账户、贷款等问题。如果是自住，也要考虑当地生活习惯，邻里相处，当地法律法规等因素。

　　另外，不要追求过分的房子，还是刚刚那句话，是平的，哪里都一样，贵都是有道理的，1美金能买到的房子，可能后续会有很多意想不到的事情，带来很多烦恼。还有，不要将别人国外买房经验完全套用在自己身上，每个人情况不一样，每个国家，每个州，每个地区的法律政策都不一样。所以，要有正常的心态买，根据自己的实际情况，找对中介结构买房。

　　【房天下海外房产】购房者在买房之前还是有很多需要考虑的问题的，资产安全上也会有很多担忧，如果在国外买房子，资产如何得到保障呢？

　　【陈顺】在国外买房子，有很多事情必须要依托律师，购房者不是把钱打给开发商，而是打给第三方机构，也就是律师。很多人到境外买房子，对当地的法律、法规、保险等各方面不都熟悉，但也没有必要为了这一套房子，从头开始，了解当地的法律，这也不太现实。那么怎么办呢？可以依托一个经验比较丰富、成立时间比较长、长期做中国事务合作的中介机构，他们也有固定的第三方合作，如律师事务所，还有中介物业机构，千万不要委托个人。

　　【房天下海外房产】当前海外房产如此火热，很多人也跃跃欲试，那么您对这些想要海外房产的购房者有什么建议？

　　【陈顺】，不能太冲动，不要去用一次旅游的机会解决问题，还是要做足功课，可以到房产网站比如房天下搜一搜。第二，买房的目的要明确，预估自己的经济实力，以及今后要有持续的付款能力。同时，也要提前想到买房后续的一些问题，比如房子租不出去怎么办。

　　在区域选择上，可以按人口的流向，选择人们愿意去的地方，比如伦敦、纽约、东京，同时，也要考虑当地的政治事件、政府政策、汇率变动等。华人区集中的地方也是不错的选择，现在很多人愿意把孩子送出去接受，房前景还是不错的。另外，是能有几个朋友一起买，一起考察，尤其是自住，这样在国外生活也不孤单。

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