杏彩体育北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　请问，我在黄村有套60平的两居，想卖掉当首付，贷款换成兼顾小孩上学和居住的三居，东西海都行，只是牵扯到孩子四年级转学的问题，我问过朋友了，都说不太好办。您有什么建议吗？房子方面我们不强求，老破小能住就行，有老人同住帮着接孩子，所以必须三居，面积无所谓。PS：家庭年收入40万税后。

　　1、跨区转学倒不难办，只是这些年东西海都是派位，谁也不敢保证能转入房子的对口学校。所以如果转学目标是好学校的话，那我也只能说不好办。

　　毕竟这几年都是入学高峰，好学校在幼升小入学的时候就都满额了，而无论怎么转都是同一届，好学校未必有学位啊。就算有学位，那一般也先照顾政保的，否则就只能看运气了。

　　常规建议是别追求某所学校了，而是以学区为主，选择坑校少的学区，这样被派入不错学校的概率大一些。比如选东城龙体的就比较多，房价也相对不太高，派位只要不出区就都挺好的。

　　另外如果追求概率更高，那一般都是朝阳区，单校划片的多，学位也没有东西海紧张，转学成功的可能性更大。而且就算对口的小学没学位了，至少中学是能保证的。

　　2、房子也好办，先明确总价预算吧，然后选好了学区就让当地中介给找房就行。不过多说一句，年入40万，月入3万多，常规是一半作为月供，那能贷款300万左右。黄村的60平能卖200万左右吧？那总价就是500万，以这总价在东西海买三居可不容易，选择余地不大。

　　而如果再多贷款，比如每月2万的月供，那就只剩下1万多了，生活费+教育费用会不会有些紧张啊？毕竟年级越高，补课费用有可能也更高的。

　　3、总之学区方面只能家长定，我不敢保证学校。另外明确预算吧，考虑好月供+生活费+教育费的额度分配。

　　请问，最近在买学区房的事情上遇到了困难，想请教一下。我是在门头沟有一套房，但因为是和哥哥共有产权的，只是我在住，他不同意卖，导致我们很被动。如果卖掉，那我们首付能到400万左右，买西城或海淀600万的无压力。而如果不卖掉，我们就只有不到200万的首付，400万总价就只能买最小的占坑房了。而且按您的说法是这种占坑房还溢价高，保值风险也的大。

　　我们这套房是当年我父母单位的福利分房，面积是按照一家四口人定的，所以每人各占25%的份额。我父母已经去世，他们的份额都给了我，我占75%，原因是我一直跟父母住在这房子里，他们多年卧床生病也都是我伺候的杏彩体育，我哥另有房子，也是买的单位福利房。现在是我住这房子里，每个月按市场价的25%给哥哥租金，但是他不同意我卖。

　　1、没有这种渠道，因为无论抵押什么资产，对方都必须要有处置权，否则人家就有可能被套牢了，那谁敢抵押啊？

　　2、而且房子还特殊，只要是交易就必须是100%产权，无论有几个产权人都必须全部同意才行。所以您这想法行不通，没有这种变现的渠道。

　　借网友话题聊几句，前些日子也听到类似的情况，父母把房子留给了兄妹俩，但每人是49%的份额。另外2%的份额，1%给了舅舅，1%给了姑姑。那导致的后果就是这兄妹俩虽然都想卖房，但舅舅和姑姑不同意，他们无法变现。

　　我开始很不理解他们父母为什么要这么做？后来才知道，父母就是想用这套房把兄妹俩拴在一起，让他们+子孙后代都牢记亲情血缘。之所以给舅舅和姑姑各1%，目的就是哪怕是这二位也去世了，那这房产份额也要遗传给各自的子女，简单一句话就是这套房永远不许卖，想卖也卖不了。

　　咱不能评价这种做法好不好，只能说可怜天下父母心吧。上边提问的这位网友的房子，之所以他父母这么分配份额，或许也有阻碍卖房的考虑。当然这是我瞎猜的，家家有本难念的经……

　　请问，我和对象准备结婚，预计4-6年后我们能拿到北京户口再生娃，那现在如果买房是不是就不用考虑学区问题了？

　　我对象在媒体行业工作，跳槽比较频繁，月收入不稳，年收入在40万左右基本能保证。我在东二环私企行政工作，收入10万比较稳定。现在能有200万首付，您看买在哪里比较合适？地段、面积、户型、朝向、小区环境您看怎么配比合适？

　　1、没必要现在考虑学区。毕竟至少4年后才要孩子，等上学要10年后了。那就算现在买了学区房，溢价部分也要闲置10年，不划算，而且还要承担这部分的保值风险。

　　2、首付是200万，总价预算是多少啊？也就是准备贷款多少？或者月供定在多少合适？这还是自己定吧，外人不好建议。

　　地段儿的话既然是在东二环工作且稳定，那就买在东边朝阳区呗，绝大多数房子都没溢价，居住的性价比正常，价格走势也大多不落后。

　　3、这“配比”是什么意思？是指以哪方面为主吗？如果是这意思那也只能自己定，没标准，房子是用来住的，自己喜欢才最合适。

　　或者说假定买5/600万的房子吧，地段儿东四环外，面积在80平左右，商品房小两居，朝向是南北通透最好，至少是南向，小区环境那当然越好才越好了。但这话说的没什么意思，纸上谈兵了，还是看自己的喜好吧。

　　请问，我在北京，已婚，老家的婚房已经卖掉，手里有150万。目前纠结的是，我有北京购房资格，但如果买在北京就要贷款，至少贷200万才能买到凑合住的，而且还是在通州或大兴的郊区。而如果买在燕郊就不用贷款了，只是每天上班通勤更远一些而已。请问您怎么建议？

　　我和老公的收入一起30万税后，他陕西户口我沈阳户口，因为考虑孩子的原因，很可能并不在北京长待。最晚等孩子上初中前就去西安或沈阳了，所以感觉买学区房也没必要，目前纠结是不是索性不在北京买房。

　　1、挺好1、房子是用来住的，那如果能满足居住需求就没必要在北京买房呗。这主要看自己的感受和资金情况，外人的建议意义不大。

　　2、学区房就更没必要纠结了。一是没必要准备的太早，现在的溢价还很高，犯不上资金闲置很多年，还耽误居住体验和增加保值风险。二是市区的学区房很贵，350万只能买占坑儿房，居住的性价比很低。而即便买在通州的好学区，那既然用不上中学，那就也不划算了呗。

　　3、总之这主要看自己的感受和资金吧。可以算算账，如果是贷款200万，那每个月还贷万把块钱杏彩体育，每月就剩1.5万的生活费了。如果再养孩子，每个月至少不太宽松杏彩体育。所以如果能接受燕郊的通勤就买这儿吧，不过看房时算算租售比，尽量选择数值低的，居住的性价比更高，保值的风险也小（前提是没硬伤）。

　　请问，现在我家在丰台有套两居，在大兴有一套四居，都不是特别好的学区房。目前大宝五岁，二宝马上出生，感觉应该考虑学区房了。我的想法是卖掉丰台这套房，因为是老破小，以后估计越来越赔钱，能卖300多万。然后加我们的存款再贷200万在西城买套两居，兼顾上学和自住。

　　老公的想法却是卖掉大兴的这套或者两套都卖掉，因为这套房很远，配套不全，主要是没地铁，这几年一直在赔钱，他怕变成老破大之后就更不好出手了。但我有点舍不得，150平的面积住的很舒服，留着当度假房也是很好的。所以想听听您的建议。

　　1、房子是用来住的，学区房是用来上学的。那如果确定住不上的房子就卖掉呗，要不然留着也是浪费了资源与资产。

　　2、但这两套的地段和具体情况我都猜不着，无法评价。只能说如果真的是地段偏远+面积大，那真的有可能随着房龄变老而更不好卖。

　　毕竟愿意到这种地段儿买老房的，一般都是市区溢出人口，资金不多的刚需为主。那他们追求的是经济实惠，主要考虑的是实用性强+品质不错+总价不高。这种房才好变现，将来向市区置换时也方便。那您家这套四居室就不太受追捧呗，出手时哪怕要价不高都未必好卖。

　　另外多说一句，不少家庭在开始都有您的想法，就是在市区上学，周末回郊区住。但现实中能坚持下来的不多，毕竟来回奔波很辛苦的。尤其是孩子有可能丢三落四，忘了课本文具作业和通知书什么的是常事儿，一个月能有一次都挺让人起急的。而您家俩宝儿呢，这种事儿发生的概率就要翻倍，甭管东西落在哪边了都会挺影响心情的。

　　3、至于丰台这套房我没有建议，看具体情况处理吧。不过多说一句，学区房的溢价率是总价越低的比例越高，总价越高的相对越低。比如400万左右的占坑房是溢价率最高的，就因为买这种房的家长多，商品价格是由供需关系决定的。而上千万的房子溢价就相对低点儿了，再贵的就更低，就因为买得起的家庭少。