杏彩体育最近很多朋友问2020年该怎么买房,有没有一些实操性的建议。为了帮助大家买到好房,我写了这篇购房指南,内容非常精彩,希望你耐心看完并转发亲友,非常感谢。
1 、担心老龄化是多余的,因为老龄化是未来的问题,而房价上涨是今天的问题。不少人说00后出生人数比80、90后少了很多哦,房价是不是不涨了。其实现在买房的主力军并不是00后,而是80、90后。中国的房价有他们支撑着,再涨十几年不是问题。(00后出生人数减少并不能立即影响楼市,因为他们还没长大)20年后,中国房价也许真的不像今天涨得那么厉害了,因为那时我们都老了。20年,如果你等得起,现在可以不买。我有一个朋友在2007年就一直问我相同的问题:今年适合买房吗?房价已经很高了。2、无论是西欧,还是北美,日本,这些早就完成城市化的发达国家,很多产业落后的城市,大量的房子都空置废弃了,这种现象正在中国出现,玉门已经发生了,鹤岗正在步玉门的后尘。中国内陆县城、农村的房子以后也会大量荒废。昨晚有个朋友问:老家还有一块宅基地,要不要投几十万把它盖起来。我很实诚地回答他:确实要盖,盖一个平房就够了,千万不要花大钱,这种房子自己一年都住不了几天,也不会怎么升值。在农村盖房,等于把钱埋在那里了。当然,如果你钱特别多,打算光宗耀祖,名扬乡里的,可以砸钱。钱多嘛,任性一下也没事。3、房产税是刚需的奶头毒药。刚需在2005年就幻想有一天房产税推出,然后中国的房子满街扔出来,随便捡。不光如此,早年还有很多刚需以为国家反贪反腐,那些贪官会把房子全部变卖,中国房价肯定暴跌。事实,每一次房价大涨之后,新闻都会重提征收房产税,加快立法什么的。因为这类新闻可以安慰一部分还没买房的人,平息大家对房价上涨的怨气,同时也可以恫吓一部分投资者,阻止他们入市的步伐。至于房产税什么时候实施,没人真正在意。最近高层在搞全国网签联网,又开始有人重提征收房产税了,说什么:房产税快来了,大家小心。其实,房子都买得起的人,还怕交税吗?高收入人群的个人所得税那么高,为什么他们不放弃高收入?上市公司股东、高管,一年个人所得税就交几十万,为什么他们不放弃职位?做个乞丐就行了嘛!肯定不收税。一个人得有多蠢才会认为富人会害怕征税?唉站在高层的角度,如果税率很高,那就等于整死税源,得不偿失啊。大家都把房子抛了,还收谁的税呢?所以,哪怕收房产税,税率肯定也不会高。况且,成本是往弱势的一方转移的,房产税一出,房东一定会集体涨价,加价转移就行了。退一步讲,房产税是以后的事,房价上涨却是今天的事,如果你仍然坚信房产税出台之后,中国的房子满大街可以捡,你可以不买,慢慢等那日到来就行了。这是不需要争辩的问题,每个人都为自己的行为观念埋单。另外,在中国,不用交税的生意你都不要做,根本赚不到大钱。沿街摆摊是不用交税的,但是房地产行业却要收重税,开发商从拿地都卖楼要盖几十个章,建安费、拆迁安置税、城乡建设税、土地税一堆税费等着你交,但是开发商仍然乐此不疲地扩张,不断盖楼。为什么?因为交税意味着变相垄断,交多少没关系,就这么几个大玩家可以做,无非就是赚了分一点给地方政府嘛!而且,越是征税的行业,地方政府越没动力打压它,因为他们还指望你干得红红火火,多交点税。一套二手房税费10万,一年买卖5万套,这里面的税费是多少?开发商把新房卖掉了,才会继续拿地,一年卖地收入又是多少?地方政府不是企业,本身没有利润来源,财政支出的钱从哪来?土地“天下熙熙,皆为利来,天下攘攘,皆为利往。”司马迁在两千年前,用这十六个字所概括的人类历史发展规律,至今依然适用,而且历久弥新。很多时候,当我们想不明白一件事情原委的时候,我们多站在利益相关方的角度考虑问题,也许一下子就明白了。4、疫情是暂时的,经济发展是永远向前的,人们追求美好生活,不断赚钱的欲望一刻都不会停止。总是有人耸人听闻地说:中国经济不行了,房价肯定跌。他们说得“好像中国完了”一样,吓我一跳。其实中国作为全球第二大经济体,GDP增长仍然有5-6%的国家,如果中国你都看不上,你还做什么投资呢?这么悲观,带着粮食上山避难就行了。
纵观中国楼市过去20年历史,每轮经济下行,房价即将预期下跌时,最危险最关键时刻,总会有相关的刺激政策,来扶持房地产,给市场信心。
目前看到的政策有:一是降息降准,实行宽松货币政策。二是补贴中小房企。三是变相取消住房限购政策,全面放开落户。四是实行宽松的房贷政策,降低首套、二套房贷利率。五是购房免税和财政补贴,提高棚改货币化比例。购房者强烈的避险情绪已经逐渐爆发,现在唯有房子抗通货膨胀。随着农村人口流入城市,城市之间的人口将进一步集中,城市住房需求将进一步释放。
首先要明确一点,即“旺市无笋盘”。在楼市火爆的时候,能买到就不错了,还要求笋盘?所以买房,一定要在冷市的时候进入,这时业主左等右等,焦急万分地想把自己的房子卖掉,你过去砍价,一上去就是砍10%。大家想想,你什么时候在楼市买房赚不到钱?对,在楼市刚刚大涨过后买房。所以,选择正确的时机进入就大大提高了买到笋盘的概率。中国楼市自2018年调整已经2年有余,目前不是最高位,入市买房是完全没问题的。关于微观上的笋盘,回想我过去买房的经历,我曾经犯一个错误:资金上很激进,选筹上很保守。初入楼市的人,总是想放大杠杆,买更大面积,资金绷得很紧,所以会选一个单价特别便宜,面积特别大的房子。其实此类房子,反而涨幅不太好。
其实正确的做法是:资金上保守,选筹要大胆。有些房子,哪怕价格高,如果它有上涨潜力,也应该大胆买下,因为优质资产从来都是高溢价的,它没有便宜过,现在不买,它还会继续涨。另外,流动性和挖笋是不可兼得的,这里面有个关键指标:换手率。换手率高,即流动性较高的楼盘,因为买卖频繁,价格特别夯实,加上很多人都盯着,比较难淘到价格偏差大的笋盘。反而流动率低的小区,成交价可能无法参考,业主报价模糊空间较大,容易出笋盘。所以买房时,不必刻意追求成交活跃的热盘,极可能热盘旁边那个冷门小区更容易爆出笋盘。
如果你问一个人,买房最看重的是什么,估计他们大半会告诉你,地段最重要。但什么才是好地段呢?城市是信息交换的场所,更是创造财富、享受福利的物理空间,只有城市这种近距离、高密度交流空间,才有更高效率的人群协同工作,从而实现更大规模文明成果。自从有了汽车和地铁的高效通勤模式,城市开始了摊大饼式扩张,围绕城市央区一圈一圈开发建设。城市地段也有了生命周期,从婴儿到青年,从壮年到衰老,直至轰然倒地,拆迁旧改迎来新生。中国的城市化是一个奇迹。直到今天,中国气势恢宏的城市化才刚刚走过上半场。不过,中国城市的形态最终不会和西方一样杏彩体育。
西方城市的“city+house”是一种很低效的形态,同时西方许多土地都是永久产权的,所以他们已经将城市的中心死死锁在一个固定位置上。然而,中国并不是这样,中国的土地是国有的,政府完全可以在另一个地方重新征地,打造一个全新的地段。2000年前后,上海的“郊区”边缘是徐家汇、中山公园,到了金桥,已经都是菜地。一直到二十一世纪初,唐镇人民都不会自称“上海宁”。而北京,那个年代刚刚在修三环,尘土飞扬尚且历历在目,过了三环,一般就是荒郊野岭可以飙车的地方了。远在四环外的清华北大,同学们进城需要坐一个多小时的公交。
2002年前后的宝安中心还是一片烂滩涂,现在房价已经10万一平方,可见中国城市的地段变化之快。因此,归纳起来,在中国买房,如果资金不够,住得好和涨得好,只能选一个。市中心地段成熟,当然住得好;次郊区配套利好不断兑现,自然涨得好。所以如果大家问我2020年我买哪比较好,自住买市中心,投资买郊区,几乎是一个标准答案。
前两天,一个读者跟我说,他挺后悔,2015年大涨前夕没有听我的建议买房,现在手里这么点资金啥也干不了,今年36岁。大部分人在这个年龄都有一套属于自己的房子,自己的家,但是他现在仍然租房过日子。他现在在公司做管理,每个月打卡工资1万五,每个月最节省,只解决吃住问题,可以存1万,两年之后可以存款24万,加上现有存款6万,合计30万,两年后可以买一套总价在80万左右的小两房,首付在24万,佣金加税费4万左右。可是万一两年之后房价如果继续涨,那买房的梦就泡汤了,还得存两年,但是之后呢,谁又能保证房价不会变呢?万一房价再涨的话,四年、六年也买不了房子啊!所以,他认为当务之急就是最快速度凑齐首付款,找朋友或同事借吧,都没有什么钱,有钱的话都去买了房,大家都是年轻人,也没什么存款,父母亲戚都是老家农村的,没什么钱,自己也不好意思找他们借钱。房价飞涨,储蓄有限,如何从银行3到6个月时间低息融资30——100万呢?授人与鱼,不如授人与渔。今天我们逆向思考问题,站银行的角度来看看银行为何要借钱给我们,从而搞懂如何融资。1 利益
银行不是慈善家,是盈利机构,银行借钱给你的根本原因就是为了“赚钱”。银行的普通工作人员底薪也就4.5千一个月,他们每月收入1.5万从何而来,银行发的奖金、业绩提成,都靠利率差来维持,银行3年存款基准利率3.75% 银行就靠贷款利率6%到10%减去存款利率,赚利息差来发奖金。也就是银行以3.75%的成本揽收资金回来,然后以6-10%放贷出去,中间的利差就是银行的利润,银行本质上是一个资金中介公司。2 安全
任何经营都是把安全放在第一位,不管借款利益多诱惑,也要建立在本金安全的情况下。下面揭秘银行判定安全的3个标准:固定资产
俗话说:跑得了和尚跑不了庙,银行在这块也不能免俗,看房子、车子。很多人以为自己有几本全款房产证,那拿去银行办卡,肯定是优质客户,这样想就大错特错了。全款房子、车子在银行的系统里面他们是无法辨认真假的,唯一可辨认的就是中国人民银行系统里的征信记录,所以有按揭记录的按揭房/按揭车远远超过全款房/车。工作
工作类别、职位,代表了你的消费还款能力。煤炭、钢铁杏彩体育、地产、金融、保险等,这些行业在银行系统里是高风险行业,从业人员一般禁贷。偶尔看在学历或别的硬件条件勉强给点额度,放点款试试水。说到职位,有个木材公司老板月收入10来万的,申请卡时填了“工人”,收入3000元,银行系统看到这个信息就想,一个普通工人,收入3000元,能花多少钱杏彩体育,给个5千1万,够他花几个月了吧!在不知道不了解的情况下,首张卡5千就这么下来了,所有银行系统都是相同的,他去另外7家银行办卡时,别的银行都参考已有额度,3千、8千、1万的卡就这样袭来,整个资质就废了!后面他全部的卡都是超低额度的!征信
银行通过征信的好坏,是否按时还款诚信来判断借钱风险,这条大家基本都知道了,也不细说了,保护征信要像报护我们的生命一样珍惜。银行贷款的原理通了,投其所好尽量满足银行要求,每月申请2~3张卡,好好使用,准时还款,爱惜征信。具体操作购房预算决定了你买房的选择范围,资金越少,选择范围越窄,越难买到笋盘。那么如何融资,扩大选择范围呢?第一种:满地打滚。
怎么样向银行借首付才能不影响后续按揭?以别人的名义。男女朋友在没有结婚前,怎么才能知道他对你情比金坚?用他的名义办信用贷/信用卡,然后支持你买房,这才是值得托付的人。人脉圈子里一定要有公务员/事业单位/五百强企业的朋友,他们每一个都身背至少100万的循环授信额度,如果有这些朋友,一定要多多结交,晓之以理动之以情诱之以利,将情商从每一个毛孔迸发出来,让他们在关键时刻为你买房资金添砖加瓦。第二种:卖房置换。
普遍的做法,无甚可说,仅谈一点——下家办贷款顺利与否决定了你的首付何时到位,首套房票何时有资格,主动权不在自己手上。第三种:裂变抵押贷款。
用这种方案的是真的勇士和智者,一步早,步步早,买到的房产不换房,而是把房产的金融属性充分运用的淋漓尽致,用于再次购房房产的首付和现金流。需注意三点:1.如果抵押贷款和按揭贷款在同一个家庭名下办理,放款后用于首付,会上征信,算负债,并可能会被当成首付贷,影响按揭贷款的审批,所以同样需要过桥资金。2.放款后,即使打时间差,在未上征信前,办理按揭,但是同一个家庭下的房产产调会有抵押记录,同样会被算作负债。3.只有抵押贷款和按揭贷款不在同一个家庭名下分别办理,才能抵押贷款放款后直接办理按揭贷款,比如夫妻一方抵押,一方净身出户办按揭,又比如老人接力贷,只查询老人名下房产记录,征信记录可以打时间差,尽快办理没问题。二次抵押裂变资金:2016年,银行的二次抵押纷纷出场,目前已有多家银行推出产品,利率从4.9-7.25%不等。但是与抵押贷款相比,二次抵押并不那么大众化,对于想用未结清房产再次抵押出首付的人们来说,先评估下自己房产的净值和还款年限,是否符合各家银行的要求。另外,想做二次抵押的朋友,也要确保名下的房产不用去名更名,对于那些需要腾出房票的朋友,这种方式也并不适用。再次,企业主更加适合办理二次抵押,目前多家银行二押都对企业主开放,而且对于收入流水并没有太高要求。这也就给我们一个启示,每一位工薪族都可以注册一家壳公司(最好用多核),但也不能乱用,记住只要以企业主身份办过贷款/信用贷/信用卡,此单位即会出现在征信报告上,下一次贷款时想再以工薪族身份办理,解释起来非常麻烦。第四种:信用贷。
1.授信额度类的可以提早审批,批的越多越好,利用随借随还的功能,但是办按揭贷款前如果负债过高,最好提前还清一部分。2.非授信额度类千万别在按揭贷款前放款,放款后想提前还清都没办法,会被认为是首付贷。3.即使申请了授信额度类的信用贷,也要慎重使用,最好相互交叉过桥使用。4.非授信额度的信用贷被很多贷款顾问们说成是不上征信的信用贷,这是一个误会,只不过他们在征信报告中算信用卡分期,不算在贷款负债里面,很多按揭银行并没有计算他们的负债而已。5.2016年,信用贷像野草一样大肆生长,很多工薪族没有京沪深的投资资格,就把目光投向了各大省会等强二线城市,这些城市一般住宅的首付也就是一两个信用贷的额度。当然,这样买房肯定是不对的,我们要大大地谴责他们。